Baufinanzierung - Fertighaus Finanzierung
Hat man sich durch eine Unmenge von Katalogen gearbeitet und vielleicht auch Musterhäuser in den Bauzentren angeschaut, erkennt man schnell, dass es sich bei einem Fertighaus keineswegs um den Kauf eines 08/15-Hauses handelt. Jedes Fertighaus wird individuell geplant und gefertigt, wobei sogar der Grundriss verändert werden kann.
Bei der Entscheidung für ein Fertighaus hat man den besonderen Vorteil, dass es sich um einen vertraglich durch den Fertighaushersteller garantierten Festpreis handelt. Hinzu kommt die wesentlich kürzere Bauzeit im Vergleich zu einem Generalunternehmer. Somit entsteht für den künftigen Hauseigentümer auch nur eine geringe Doppelbelastung aufgrund von Zahlungen, die für Miete und für Bauzeitzinsen gleichzeitig zu entrichten sind. Nach dem Gießen des Fundaments bis hin zur Übergabe an den Eigentümer dauert es bei der Erstellung eines Fertighauses nur wenige Tage. Dennoch sollte man den Zeitaufwand - besonders hinsichtlich der Finanzierung - nicht unterschätzen, der auch für einen Fertighausbau erforderlich ist, denn das Grundstück muss in einen baufertigen Zustand versetzt werden. Die Erstellung der Bodenplatte oder des Kellers sind beim Fertighaus kein Vertragsbestandteil, und somit muss deren Bau separat geplant werden. Für den Innenausbau werden in der Regel 2 bis 3 Monate benötigt.
Der Bauherr hat die Wahl zwischen einer schlüsselfertigen Ausführung, einem Rohbau oder einem Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus von ihm in Eigenleistung ausgeführt wird. Hier sollte man jedoch die eigenen Möglichkeiten nicht überschätzen und außerdem berücksichtigen, dass einige Gewerke durch Handwerksmeister abgenommen werden müssen. Außerdem besteht auf selbst durchgeführte Baumaßnahmen natürlich keine Gewährleistung.
Ebenso riesig wie die Auswahl bei der Ausstattung ist auch die daraus resultierende Preisspanne. Führt der Eigentümer den Innenausbau weitestgehend selbst durch, kann diese so genannte Muskelhypothek bei der Baufinanzierung ebenfalls berücksichtigt werden. Ein Fertighaus wird durch die Banken genauso finanziert wie ein in Massivbauweise erstelltes Haus.
Das A und O jeder soliden Baufinanzierung ist allerdings eine genaue Planung. Für Fertighäuser gilt, dass der Herstellerbetrieb vom Kunden eine so genannte Zahlungsgarantie durch dessen Bank fordert. Diese garantiert dem Lieferanten eine zum vereinbarten Termin eingehende Zahlung, welche nicht davon abhängt, ob die vom Kreditgeber verlangten Auszahlungsvoraussetzungen tatsächlich vorliegen. Für diese Zahlungsgarantie fallen zusätzliche Kosten an. Vor Abschluss eines Kaufvertrages sollte der Bauherr deshalb mit seiner finanzierenden Bank diesen Punkt klären.
Die Bank selbst verlangt - soweit die üblichen Voraussetzungen vorliegen - für die Finanzierung eines Fertighauses lediglich die Eintragung des Fertighausherstellers in das Gütesiegelverzeichnis. Weder die
Baufinanzierung noch die Beleihung des Objektes unterscheiden sich von einem in konventioneller Massivbauweise erstellten Haus.
Zur Finanzierung können sowohl Bank- bzw. Hypothekendarlehen, Bausparverträge wie auch Lebensversicherungen verwendet werden. Die Absicherung des Darlehens erfolgt durch Eintragung des Grundpfandrechtes auf das Beleihungsobjekt. Bei der Erstellung des Finanzierungskonzeptes müssen alle Fördermöglichkeiten, steuerlichen Optimierungen und Laufzeiten aufeinander abgestimmt werden. Weiterhin sind Anschaffungsnebenkosten für Umzug usw. zu berücksichtigen. Ein Posten von etwa 10 bis 30 Prozent machen die Baunebenkosten aus, welche für Anschlusskosten erhoben werden. Weiterhin sind in den Baunebenkosten Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Vermessungskosten und ähnliche Aufwendungen enthalten.
Besonders sorgfältig muss darauf geachtet werden, dass die Bereitstellungszinsen nicht zu hoch angesetzt werden. Dieses Geld, welches bei Fertigstellung der verschiedenen Bauabschnitte benötigt wird, muss die Bank für den Darlehensnehmer bereit halten und berechnet deshalb, da noch kein Darlehenszins fällig wird, so genannte Bereitstellungszinsen. Hier gibt es allerdings gewaltige Unterschiede. Manche Banken berechnen schon nach 2 Monaten Bereitstellungszinsen, andere erst nach einem Jahr und ohne weitere Kosten. Der Zinssatz für die Bereitstellung bewegt sich zwischen 2,4 bis 3 Prozent.
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